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Crecimiento inmobilario
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Lunes, 30 de noviembre de 2015
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Alertan sobre la falta de planificación urbana en la periferia de Corrientes  La ciudad de Corrientes registra un fuerte crecimiento de loteos con fines residenciales, muchos de ellos, barrios cerrados, en áreas periurbanas y rurales. Investigadores de la UNNE que analizan este fenómeno de expansión, destacan la necesidad de planificar la localización y el tamaño de estas urbanizaciones.
La ciudad de Corrientes está experimentando en los últimos años, la localización de proyectos inmobiliarios con el formato de urbanizaciones cerradas en las áreas periurbanas y rurales del municipio de Corrientes y de los municipios vecinos de Santa Ana, San Cayetano y Riachuelo.
Este tipo de inversiones inmobiliarias, destinadas a satisfacer la demanda de vivienda de familias de ingresos medianos y altos, se apropia de tierras con renta agrícola para obtener renta urbana, produciendo la modificación de las actividades productivas.
En ese contexto, el espacio “periurbano” está sometido a procesos económicos relacionados con la valorización del suelo, como consecuencia de la incorporación real o potencial de tierras a la ciudad.
Pero este fenómeno de expansión urbana genera además otras problemáticas.
Un grupo de investigadores de la UNNE desarrolla un estudio para analizar esta forma de crecimiento que es común en muchas ciudades grandes del país, y que con fuerza se está registrando en los últimos años en la capital correntina y alrededores.
El trabajo lo realizan miembros del Centro de Geociencias Aplicadas de la UNNE (dependiente de la Facultad de Humanidades e Ingeniería), quienes explican que la ocupación del suelo generalmente se realiza de una manera no planificada, constituyendo un espacio de gran heterogeneidad, donde pueden registrarse problemáticas sociales y ambientales agudas.
En el caso de Corrientes, capital de la provincia, un poco más del 20% del territorio del Municipio Capital (cuyo ejido municipal es de 27.960 hectáreas) corresponde a la ciudad de Corrientes, mientras el resto corresponde a áreas periurbana y rural.
La ciudad experimentó un tipo de expansión discontinua y periférica, y en los últimos años se está acelerando el proceso de localización de desarrollos residenciales en las áreas periurbanas próximas, siendo la de mayor importancia, por cantidad y tamaño de los proyectos, la zona de vinculación con Santa Ana de los Guácaras, pero también hacia Laguna Brava y San Cayetano, entre las principales áreas de expansión.
“En los últimos años se ha incrementado tanto el número de emprendimientos inmobiliarios cerrados como el tamaño de los mismos” coinciden los investigadores del Centro de Geociencias Aplicadas de la UNNE, profesor Jorge Alfredo Alberto, ingeniero Guillermo Arce y la arquitecta Silvina López.
Se trata de urbanizaciones residenciales con equipamiento deportivo y recreativo, no así con equipamiento educativo, ni paseos comerciales u oficinas, como ocurre en casos analizados en otras ciudades del país.
Según los investigadores, en el caso de la ciudad de Corrientes se hace más evidente el impacto del fenómeno que se está produciendo, en el que el desplazamiento de población de nivel socioeconómico medio-alto al área periurbana y rural está provocando el consumo de tierras productivas que abastecen a la ciudad.
A la vez, se registra otro fenómeno que es la subutilización de áreas urbanas tradicionalmente ocupadas por esos estratos sociales medio-altos.
CAUSAS. Respecto de las causas de ocupación de estas áreas con urbanizaciones cerradas, los investigadores explicaron que uno de los factores es que, en la ciudad de Corrientes, es escasa la oferta de suelo con infraestructuras y equipamientos, lo que impacta en altísimos valores de los inmuebles en la zona céntrica de la ciudad y en los barrios de mayor calidad urbana.
El valor actual de la tierra en los proyectos inmobiliarios en la zona periurbana se encuentra por debajo de estos valores, y se puede equiparar a los precios en barrios menos céntricos de la ciudad y de menor calidad urbana.
Justamente, otra causa de desarrollo de urbanizaciones periurbanas, se encuentra en las expectativas de calidad de vida, la búsqueda de condiciones a las que difícilmente se accede en la ciudad o de forma individual, tales como equipamiento social y deportivo, monitoreo continuo las 24 horas, y hasta el uso privado de lagunas y paisajes naturales.
Pero los investigadores de la UNNE consideran que en el caso de la ciudad de Corrientes, si bien se identifican motivaciones sociales que llevan a la auto segregación de las elites y grupos emergentes, el fenómeno es más bien el resultado del funcionamiento del mercado inmobiliario, ya que la valorización inmobiliaria tiene una influencia preponderante en el proceso que se analiza.
Por otra parte, el proceso de “periurbanización” a través de urbanizaciones cerradas conlleva una serie de impactos ambientales que son identificados en las investigaciones.
La pérdida de las áreas de cobertura vegetal profundiza la erosión e intensifica las obstrucciones de canales y desagües, dando lugar a la acumulación de sedimentos en las depresiones y al aumento de las zonas inundadas, con pérdida de la capa fértil del suelo.
La construcción de accesos, canalizaciones y nivelación para los barrios cerrados está produciendo además la obstaculización del escurrimiento natural y modificación de niveles; mientras que la ausencia de red cloacal está provocando la contaminación de espejos de agua y napas; y los residuos domiciliarios sin un sistema eficiente de recolección y disposición final está generando mini-basurales.
Se están verificando además, problemas de transporte y tránsito, por la sobrecarga de flujo vehicular de las rutas de conexión con Corrientes, que no han sido adaptadas a los requerimientos actuales.
Otra consecuencia del fenómeno analizado es la limitación del acceso de la población, la “privatización” de bienes públicos, ya que en las urbanizaciones cerradas quedan incluidos espejos de agua y otras áreas naturales Además en muchos casos, se genera discontinuidad en la circulación y conexión de caminos rurales que anteriormente permitían el acceso a las mismas.
Frente a esta realidad, los investigadores del Centro de Geociencias Aplicadas explican que el accionar en la gestión del suelo y políticas urbanas está respaldado en un marco legal de regulación y control relacionados con la planificación del territorio.
Sin embargo, se evidencian serios inconvenientes de articulación y acción política coordinada entre los gobiernos municipales y provincial, así como la ausencia de instrumentos que hagan operativos los procesos de intervención decidida en la regulación y el control social del suelo y la propiedad.
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